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  说实话，我见过太多项目老板一开始做投资测算，就是拍脑袋喊数字：“这一个项目我估摸着投5000万，一年赚2000万，两年半回本！”结果真干起来才发现，光是前期土地平整、设备采购就花了6000万，营收连预期的三分之一都达不到，最后要么烂尾，要么天天找银行求贷款。这种情况，说白了就是没掌握投资测算的基本方法，把项目当成了赌一把的生意，而不是科学论证的工程。

  济南远翔神思经济信息咨询公司的首席咨询师一沙老师分析说：“投资测算不是简单的数字堆砌，而是一套从‘总盘子’到‘细枝末节’的完整逻辑链。核心是要把项目从启动到运营的每一分钱都算清楚，既要算进来的钱，也要算出去的钱，还应该要考虑钱的时间价值。”

  单位生产能力估算法：适合同类型、同规模的项目类比，比如你要建一个1000吨的粮食加工厂，隔壁刚建了个800吨的花了4000万，那你就能大概算出自己的项目投资约5000万。但这种方法精度不高，只适合早期快速估算。

  生产能力指数法：比单位生产能力法更精准一点，考虑了规模效应。比如同样是建加工厂，从800吨扩到1000吨，产能增长25%，但投资可能只增长20%，因为设备、厂房可以共享一部分，这时候用生产能力指数法算出来的结果就更贴近实际。

  概算指标估算法：这是可研报告里最常用的方法，也是银行、发改委最认可的。简单说就是把项目拆成土建、设备、安装、前期费用等多个模块，每个模块都用行业通用的概算指标去算，比如土建按每平方米多少钱算，设备按型号报价加运输安装费算，最后把所有模块加起来，再加上预备费，得出总投资。

  1. 先搭框架：把项目分成建设投资、流动资金、建设期利息三大块，先把大的类别列出来，再往里面填内容；

  2. 找参考数据：去查同行业的可研报告范本（注意要找最近3年的，行业变化快），或者咨询当地的工程咨询公司，拿到最新的概算指标；

  3. 留足预备费：一般建设投资的5%-10%要留作基本预备费，应对材料涨价、设计变更等突发情况，别把预算卡得太死。

  建设投资就是项目从“平地”到“能投产”需要花的钱，相当于项目的“骨架”，这部分钱花出去，项目才有个样子。很多人以为建设投资就是买地、建厂房、买设备，其实远不止这些，我见过一个项目，光是前期的环评、能评、安评、水土保持方案这些手续，就花了80多万，占了建设投资的3%，要是没算进去，预算直接就超了。

  济南远翔神思经济信息咨询公司的首席咨询师一沙老师分析说：“建设投资估算最容易漏项的就是‘另外的费用’，比如项目前期的咨询费、勘察设计费、招标代理费，还有建设期的管理人员工资、办公费，甚至包括项目竣工后的验收费，这些钱看起来不多，但加起来可能占到建设投资的10%-15%，一定不可以忽略。”

  1、工程费用：这是建设投资的大头，一般占60%-70%，包括建筑工程费（厂房、办公楼、道路、绿化等）、设备购置费（生产设备、检测设备、办公设备等）、安装工程费（设施安装、管线、工程建设另外的费用：刚才说的那些前期手续费用都在这儿，还有土地使用费、可行性研究费、勘察设计费、监理费、联合试运转费等；

  3、预备费：分为基本预备费和涨价预备费，基本预备费是应对设计变更、工程量增加的，涨价预备费是应对材料、人工涨价的，比如你项目建设期2年，钢材市场价格每年涨5%，那就要把这部分涨价的钱算进去；

  4、建设期利息：如果项目有贷款，建设期内产生的贷款利息也要算到建设投资里，因为这部分钱是为了项目建设产生的，要计入总投资。

  1、工程费用：土地平整120万，温室大棚建设4800万，灌溉设备350万，分拣车间280万，合计5550万；

  2、工程建设另外的费用：土地流转费300万/年（按20年算折现到建设期），可研、环评等咨询费80万，勘察设计费60万，合计440万；

  3、预备费：基本预备费按工程费用和另外的费用的8%算，是(5550+440)*8%=479.2万；

  4、建设期利息：项目贷款3000万，年利率4.9%，建设期1年，利息147万；

  这个项目一开始老板自己估的是5000万，漏了土地流转费的折现、预备费和建设期利息，我们帮他补全后，才发现实际需要6600多万，要是按他自己的预算去融资，肯定会资金链断裂。

  1. 土地费用只算买地钱：如果是租赁土地，要把整个租赁期的费用折现到建设期，不能只算第一年的；如果是买地，还要算契税、印花税等税费；

  2. 设备购置费不算运杂费和安装费：很多设备从厂家运到项目现场，运费、吊装费、安装费可能占到设备原价的5%-10%，尤其是大型设备，比如一条生产线的安装费可能就有几十万；

  3. 预备费留得太少：别认为自身能把所有情况都考虑到，我见过一个项目，因为设计变更，光是增加的土建费用就花了120万，刚好是预留的基本预备费，要是没留，只能自己掏腰包补。

  如果说建设投资是项目的“骨架”，那流动资金就是项目的“血液”，没有流动资金，项目就算建好了，也转不起来。我见过一个老板，花了3000万建了一个食品加工厂，设备都装好了，结果没钱买原材料、发工资，硬生生停了3个月，最后只能把自己的房子抵押了才凑够流动资金，差点把项目拖黄了。

  济南远翔神思经济信息咨询公司的首席咨询师一沙老师分析说：“流动资金是维持项目日常运营的钱，包括买原材料、付工资、交水电费、存成品的钱，很多人做可研报告的时候，要么把流动资金算得太少，要么干脆不算，这是大错特错的。银行看可研报告的时候，特别看重流动资金，因为这关系到项目能异常运营，有没有能力还贷款。”

  一、分项详细估算法：这是最精准的方法，把流动资金分成流动资产和流动负债，流动资产包括应收账款、存货、现金，流动负债包括应该支付的账款，流动资金=流动资产-流动负债。比如你项目的原材料需要提前1个月采购，那存货里的原材料就要按1个月的用量算；客户拿货后3个月付款，那应收账款就要按3个月的营收算；

  二、扩大指标估算法：适合早期快速估算，比如按营业收入的10%-20%算，或者按经营成本的15%-25%算，比如项目年营收1000万，按15%算，流动资金就是150万。这种方法简单，但精度不高，可研报告里一般还是要用分项详细估算法。

  1. 算存货：存货=原材料+在产品+产成品+周转材料，原材料按1-3个月的用量算，在产品按半个月到1个月的生产所带来的成本算，产成品按1-2个月的销量算；

  2. 算应收账款：按1-3个月的营业收入算，要看你的行业惯例，比如制造业一般是2个月，快消品可能是1个月；

  4. 算应该支付的账款：按1-2个月的原材料采购费算，比如你买原材料是月结，那应该支付的账款就是1个月的采购费；

  5. 流动资金=（存货+应收账款+现金）-应该支付的账款，算出来后，还要乘以1.1-1.2的系数，留一点缓冲资金。

  收入和成本测算是可研报告里最核心的部分，也是老板们最关心的，毕竟项目能不能赚钱，全看这两块。我见过一个项目，老板把收入算得特别乐观：“我的产品供不应求，一年能卖2000吨，每吨赚5000块！”结果我们去调研，发现同行业的产能利用率只有70%，而且最近原材料涨价了20%，最后算下来，项目不仅不赚钱，还亏了80万，老板看完直接懵了。

  济南远翔神思经济信息咨询公司的首席咨询师一沙老师分析说：“收入测算不能拍脑袋，要基于市场调查与研究，成本测算也不能只算原材料和工资，要把所有的开销都算进去，包括固定成本和可变成本。很多人只算可变成本（原材料、水电费），忘了固定成本（厂房租金、设备折旧、管理人员工资），结果算出来的利润虚高，实际运营起来才发现固定成本压得喘不过气。”

  1、确定销量：要考虑市场需求、产能、竞争对手，比如你项目的产能是1000吨/年，但当地的市场容量只有800吨，那销量最多按800吨算，要是你能拓展外地市场，再把外地的销量加上，但要有依据，比如你已经和外地的经销商签了意向合同；

  2、确定价格：不能按最高价格算，要按最近3年的平均价格，或者按当地批发商业市场的挂牌价，还应该要考虑未来价格的波动，比如农产品价格每年涨3%，那就要把涨价的因素算进去；

  3、计算营业收入：营业收入=销量×价格，还应该要考虑税收，比如增值税、所得税，要把税后收入算出来，因为老板拿到手的是税后利润。

  1、可变成本：随产量变化的成本，比如原材料、燃料动力、生产工人工资，这部分成本要按单位产品的消耗量算，比如生产1吨产品需要2000块的原材料，那1000吨就是200万；

  2、固定成本：不随产量变化的成本，比如厂房租金、设备折旧、管理人员工资、办公费，这部分成本不管你生产多少，都要花，比如设备买了1000万，折旧年限10年，那每年的折旧费就是100万；

  3、总成本费用：总成本费用=可变成本+固定成本+期间费用（销售费用、管理费用、财务费用），销售费用一般按营业收入的3%-5%算，管理费用按2%-4%算，财务费用就是贷款利息。

  1、收入测算：种植1000亩蔬菜，年产量15000吨，当地批发商业市场平均价格2.8元/公斤，年营业收入=15000×1000×2.8=4200万，增值税按9%算，税后收入约3853万；

  2、可变成本：种子、化肥、农药等原材料每吨1200元，生产工人工资每吨800元，燃料动力每吨200元，可变成本合计=15000×(1200+800+200)=3300万；

  3、固定成本：设备折旧每年147万，管理人员工资每年60万，办公费每年20万，土地流转费每年300万，固定成本合计=147+60+20+300=527万；

  4、期间费用：销售费用按营业收入的3%算，是126万，管理费用按2%算，是84万，财务费用（贷款利息）每年147万，期间费用合计=126+84+147=357万；

  5、总成本费用：3300+527+357=4184万，年税后利润=3853-4184？不对，这里要注意，增值税是价外税，计算利润的时候要按税前收入减总成本费用，再减所得税，最后算下来，这一个项目的年税后利润约210万，投资回收期约31年？不对，哦，刚才的建设投资是6600万，流动资金是400万，总投资是7000万，按年利润210万算，回收期确实要30多年，但老板能够最终靠提高产量、减少相关成本来缩短回收期，比如引进新品种，把产量提高到18000吨，年营业收入就能到5040万，利润就上去了。

  1. 收入只算最好的情况：一定要做保守估计，比如按产能的70%-80%算销量，按市场平均价格的90%算价格，别把所有的利好都算进去，市场是有风险的；

  2. 成本只算看得见的钱：别忘了算隐形成本，比如设备的维护费、产品的运输费、保险费，还有环保设备的运行费，这些钱每年都要花，不算进去利润就虚高；

  3. 忽略税收的影响：增值税、所得税、印花税、房产税这些，都要算进去，尤其是所得税，盈利的线%的所得税，这对利润影响很大，别以为赚了100万就能拿到100万，实际到手只有75万左右。

  盈利能力分析就是看项目能不能赚钱，能赚多少钱，这是可研报告里最核心的部分，也是银行、发改委最看重的。很多老板只看“多少年回本”，其实还有很多更专业的指标，比如财务净现值、投资利润率、资本金净利润率，这些指标能更全面地反映项目的盈利能力。

  济南远翔神思经济信息咨询公司的首席咨询师一沙老师分析说：“盈利能力分析指标就像项目的‘体检报告’，每个指标都反映了项目的一个方面，比如投资回收期反映了项目的回本速度，财务净现值反映了项目的整体盈利水平，投资利润率反映了项目的盈利效率，把这些指标结合起来看，才能全面判断项目的盈利能力。”

  1、静态投资回收期：就是项目从投资开始，到收回全部投资需要的时间，比如总投资7000万，年净利润210万，静态投资回收期=7000/210≈33.3年。这个指标的优点是简单易懂，缺点是没考虑钱的时间价值，比如现在的100万和10年后的100万，价值是不一样的；

  2、动态投资回收期：考虑了钱的时间价值，把未来的现金流折现到现在，再算回本时间，比如折现率按8%算，这一个项目的动态投资回收期可能就要40年以上了。这个指标比静态投资回收期更精准，但计算起来复杂一点；

  3、财务净现值（FNPV）：把项目整个寿命期内的现金流折现到现在，减去总投资，得到的就是净现值，如果净现值大于0，说明项目赚钱，小于0就不赚钱。比如这个种植基地项目，寿命期20年，折现率8%，算出来的净现值是-1200万，说明按现在的情况，项目是不赚钱的，需要调整方案；

  4、投资利润率：年平均利润除以总投资，比如年平均利润210万，总投资7000万，投资利润率=210/7000=3%，这个指标反映了项目的盈利效率，一般来说，投资利润率要高于行业中等水准，项目才值得做；

  5、资本金净利润率：年平均利润除以资本金（老板自己投的钱），比如老板自己投了4000万，资本金净利润率=210/4000=5.25%，这个指标反映了老板自己的钱的盈利效率，要是比银行存款利率还低，那还不如把钱存银行。

  1. 先看财务净现值：如果净现值小于0，不管其他指标怎么样，项目都要慎重考虑，除非你能找到减少相关成本、提高收入的方法；

  2. 再看投资回收期：一般来说，工业项目的投资回收期不超过10年，农业项目不超过15年，要是超过了，说明项目的盈利速度太慢，风险太大；

  3. 最后看投资利润率和资本金净利润率：要和行业中等水准比，比如制造业的投资利润率一般在8%-15%，要是你的项目只有3%，那肯定不行，得想办法提高利润。

  很多老板以为，只要项目能赚钱，银行就会贷款，其实不然，银行还会看项目的偿还债务的能力，就是项目有没有能力按时还本金和利息。我见过一个项目，盈利能力很好，年净利润有500万，但负债太高，资产负债率达到了80%，银行一看就不敢贷款，怕项目资金链断了，还不上钱。

  济南远翔神思经济信息咨询公司的首席咨询师一沙老师分析说：“偿还债务的能力分析就是给银行吃‘定心丸’，证明项目不仅能赚钱，还能把钱还给银行。银行最看重的是资产负债率和偿债备付率，这两个指标直接反映了项目的负债水平和还款能力。”

  1、资产负债率：总负债除以总资产，反映了项目的负债水平，一般来说，工业项目的资产负债率不超过60%，农业项目不超过70%，要是超过了，银行就会觉得风险太大；

  2、利息备付率：息税前利润（EBIT）除以应付利息，反映了项目支付利息的能力，一般要大于2，说明项目赚的钱足够支付利息，要是小于1，说明项目连利息都付不起，肯定要出问题；

  3、偿债备付率：（息税前利润+折旧+摊销-所得税）除以应还本金和利息，反映了项目支付本金和利息的能力，一般要大于1.3，说明项目赚的钱除了支付利息，还有足够的钱还本金；

  4、借款偿还期：项目从开始借款到还清全部借款需要的时间，比如贷款3000万，每年还本金300万，利息147万，那借款偿还期就是10年，这个指标要和贷款期限比，要是借款偿还期比贷款期限长，说明项目还不上钱，银行必然不会批。

  我们去年做的一个山东潍坊的食品加工项目，总投资1.2亿，其中贷款6000万，年利率4.9%，建设期1年，贷款期限10年，每年还本金600万，利息294万，偿还债务的能力分析如下：

  1、资产负债率：总负债6000万，总资产1.2亿，资产负债率=6000/12000=50%，符合工业项目的要求；

  2、利息备付率：年息税前利润1800万，应付利息294万，利息备付率=1800/294≈6.12，远大于2，说明项目支付利息的能力很强；

  5、这一个项目的偿还债务的能力很好，银行一看就批了贷款，而且还给出了4.7%的优惠利率。

  1. 资产负债率太低也不好：有的老板觉得资产负债率越低越好，自己投100%的钱，不贷款，其实这样也不好，因为钱的使用效率低，而且老板自己的金钱上的压力太大，银行反而会觉得老板没有利用好金融工具，风险承担接受的能力差；

  2. 利息备付率和偿债备付率别算错：息税前利润是税前利润加利息，别直接用税后利润算，那样算出来的指标会偏低，银行会觉得项目的偿还债务的能力差。

  财务内部收益率（FIRR）是可研报告里最专业的指标之一，也是银行、发改委最看重的指标，很多老板看不懂这个指标，其实它的意思就是：项目能给投资者带来的年平均收益率，比如内部收益率是12%，说明项目每年能给老板带来12%的收益率，比银行存款利率高多了。

  济南远翔神思经济信息咨询公司的首席咨询师一沙老师分析说：“财务内部收益率是项目盈利能力的‘核心密码’，它反映了项目的真实盈利水平，而且考虑了钱的时间价值，比投资利润率、投资回收期更精准。一般来说，内部收益率要高于行业基准收益率，项目才值得做，比如工业项目的基准收益率是8%，农业项目是6%，要是你的项目内部收益率是10%，说明项目赚钱，要是是5%，就不赚钱。”

  财务内部收益率的计算原理是：找到一个折现率，使得项目整个寿命期内的净现值等于0，这个折现率就是内部收益率。说起来简单，计算起来其实挺复杂的，一般要用试算法，步骤如下：

  看净现值的正负：如果净现值大于0，说明内部收益率比8%高，再取一个更高的折现率，比如10%，再算净现值；如果净现值小于0，说明内部收益率比8%低，取一个更低的折现率，比如6%；

  用内插法计算内部收益率：找到两个折现率，一个让净现值大于0，一个让净现值小于0，比如折现率8%时，净现值是100万，折现率10%时，净现值是-50万，那内部收益率=8% + (100/(100+50))×(10%-8%)≈9.33%。

  当然，现在有很多软件可以直接计算内部收益率，比如Excel的IRR函数，只要把项目的现金流输入进去，就能直接算出内部收益率，不用自己手动算。不过我依旧是建议大家了解一下计算原理，这样才可以看懂结果，知道如何调整项目方案来提高内部收益率。

  1. 提高收入：比如拓展市场，提高销量，或者提升产品价格（要符合市场情况，别乱涨价）；

  2. 降低成本：比如优化供应链，降低原材料采购成本，或者提高生产效率，降低人工成本；

  3. 缩短建设期：建设期越短，资金占用的时间越短，内部收益率越高，比如把建设期从2年缩短到1年，就能节省不少利息，提高内部收益率；

  4. 合理利用贷款：贷款的利率如果低于内部收益率，就可以多贷一点，用银行的钱来赚钱，提升个人的资本金收益率。

  敏感性分析就是看项目的盈利能力指标（比如内部收益率、净现值）对哪一些原因最敏感，比如原材料涨价10%，项目的内部收益率会下降多少？销量下降10%，项目的净现值会变成多少？通过敏感性分析，就能找出项目的“软肋”，提前做好应对措施。

  济南远翔神思经济信息咨询公司的首席咨询师一沙老师分析说：“市场是变化的，没有哪个项目能一帆风顺，敏感性分析就是给项目‘做体检’，找出最容易出问题的地方，然后提前准备好预案，比如原材料涨价了，能不能找替代原材料？销量下降了，能不能拓展新市场？这样项目遇到风险的时候，才能从容应对。”

  选择敏感因素：就是那些可能会变化的因素，比如原材料价格、产品价格、销量、建设投资、流动资金，这一些因素对项目的盈利能力影响最大；

  计算因素变化对指标的影响：比如让原材料价格持续上涨10%，其他因素不变，计算项目的内部收益率变化了多少；再让销量下降10%，计算内部收益率的变化；

  找出最敏感的因素：哪个因素变化对指标的影响最大，哪个就是最敏感的因素，比如原材料价格持续上涨10%，内部收益率从10%降到7%，下降了3个百分点，而销量下降10%，内部收益率从10%降到8%，下降了2个百分点，说明原材料价格是最敏感的因素；

  制定应对措施：针对最敏感的因素，制定应对措施，比如和供应商签长期合同，锁定原材料价格；或者建立原材料储备，应对短期涨价；或者拓展原材料的供应渠道，降低对单一供应商的依赖。

  3、计算结果： 原材料价格持续上涨10%，内部收益率从12%降到9.5%，下降2.5个百分点； 产品价格下降10%，内部收益率从12%降到8.8%，下降3.2个百分点； 销量下降10%，内部收益率从12%降到9.2%，下降2.8个百分点； 建设投资上涨10%，内部收益率从12%降到11.2%，下降0.8个百分点。

  原材料价格持续上涨10%，内部收益率从12%降到9.5%，下降2.5个百分点；

  产品价格下降10%，内部收益率从12%降到8.8%，下降3.2个百分点；

  建设投资上涨10%，内部收益率从12%降到11.2%，下降0.8个百分点。

  结论：产品价格是最敏感的因素，其次是销量、原材料价格，建设投资最不敏感；

  应对措施：和经销商签长期供货合同，锁定产品价格；拓展线上销售渠道，降低对线下经销商的依赖；建立价格预警机制，当产品价格下降到某些特定的程度，及时作出调整产量，减少库存。

  1. 别选太多因素：选3-5个最关键的因素就行，选太多了反而会混乱，抓不住重点；

  2. 做极端情况测试：比如让因素变化20%、30%，看看项目的盈利能力指标会不会变成负数，要是变成负数，说明项目的抗风险能力差，需要调整方案，比如增加资本金，或者降低负债比例。